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《北京市物业管理条例》将于5月1日正式实施。条例有什么硬核规定？如何建立社区管理长效机制？关于物业管理，条例是如何规定的？......

别急！“京法巡回讲堂”带您了解！

近日，北京三中院与朝阳区东湖街道就即将实施的《北京市物业管理条例》联合开展了普法讲堂本次活动采取现场授课和线上直播同步的方式进行三中院法官张印龙以《从法律视角看社区现代化治理的结构性改革》为题，为东湖街道8个社区的党委书记、物业负责人以及相关社区工作者等160人进行了专题普法培训。

张印龙法官从三个方面，结合审判过程中遇到的具体案例进行了精彩的授课，并在授课结束后，针对社区党委书记和物业工作人员提出的具体问题进行了认真解答“北京三中院的下沉法官既当服务员，又当宣传员，在配合社区完成抗疫紧急任务的同时，充分利用专业知识帮助社区解决了很多难题，是名副其实的一支党员先锋队！”东湖街道工委副书记米岩作为此次下沉工作的街道联络负责人，对三中院下沉法官的工作给予充分肯定。

朝阳区东湖街道党工委副书记米岩对下沉法官的工作给予充分肯定

三中院下沉法官、立案庭副庭长陈学芹介绍《疫情防控法律问题解答》和《案例汇编》

从法律视角看社区现代化治理的结构性改革1新物业管理条例，有哪些硬核规定01如何理解党建引领的社区的社会治理体系《北京市物业管理条例》共八章104条，在第一条、第三条、第八条等都明确规定了“党建引领”的概念。

“党建引领”共建、共治、共享，完善和建立社区的社会治理体系，是大势所趋、人心所向社区是党和政府联系、服务群众的“最后一公里”物业服务管理水平直接影响到社区的生活环境、关系到居民的幸福指数建立健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业等共同参与的，协同治理机制，有利于最大程度地，把党的“政治优势、组织优势”转化为“社区治理优势”，有效杜绝物业失管小区、失管楼宇现象，切实地贯彻、落实以人民为中心的发展思想。

《北京市物业管理条例》提出，社区党组织派代表，参加业主大会筹备组、推荐业委会委员，物业项目负责人应当及时到所在地居（村）委会报到并接受监督、指导这一规定，充分体现了经验总结和科学前瞻的立法原则，体现了以解决问题为导向、与改革决策相衔接的立法要求，体现了引领和推动社会治理与改革的立法价值。

02解决实际问题的三个新举措（一）创新了选聘、解聘物业公司的路径以前，如果不成立业委会，要想换物业公司，几乎是不可能的现在，成立一个物业管理委员会即可无疑给很多需要解聘老物业公司的小区打开了一扇大门《条例》第五十三条规定，有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：(一)不具备成立业主大会条件；(二)具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；(三)业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

第五十四条规定，物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人（物业使用人即非业主，是指虽然对房屋没所有权，但对房屋有合法使用权的人，如承租人等）代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示未成立业主大会的，物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的成立证明，申请刻制物业管理委员会印章。

第五十六条规定，成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。

主要决定事项有：制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及其附属设施；决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议等。

（二）对已被解聘，但拒不退出的老物业公司制定了罚则《条例》第七十六条、九十七条规定，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行交接义务，并且退出物业管理区域例如移交物业共用部分，移交档案和资料，结清预收、代收的有关费用等。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。

物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门应当加强对物业服务人交接工作的监管上述规定有效地解决了新老物业公司在小区对峙、拒绝办理档案移交、拒绝办理账目交接等问题再遇到这种情况，可以处以每日1万元的罚款。

（三）对前期物业服务合同限定了最长时间为二年《条例》第十九条规定，前期物业服务合同期限最长不超过二年有了最长2年的限制，不仅能更好地维护业主的合法权益，也能促使前期物业服务公司为业主提供更加优质、更加到位地服务。

2运用《物权法》中诚实信用原则，强化社会公共事务的规范与调整法律分可以划分为公法和私法这次通过的《北京市物业管理条例》属于地方性行政法规，属于公法范畴根据物权法的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

侵害物权，造成权利人损害的权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任关于建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益业主对建筑物专有部分以外的共有部分，不得以放弃权利为由不履行义务建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施事项由业主共同决定。

第七十七条规定，业主不得违法将住宅改变为经营性用房业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼上述规定告诉我们，《物权法》为新物业管理条例的实施提供了司法保障，首先要划清界线，区分开共有和私有后，很多问题会迎刃而解，如果侵权人一意孤行，将被人民法院判决承担民事责任或刑事责任。

关于相邻关系，《物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当正确处理相邻关系不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水、通行、铺设管线等提供必要的便利不能妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿上述规定告诉我们，邻里之间要互谅互让、互通有无。

住宅小区不仅是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元我们每个人都有责任守护好自己的家园3党建引领社区共建、共治、共享，推进供给侧结构性改革，建立长效社区管理机制4月1日，北京出台《关于向街道办事处和乡镇人民政府下放部分行政执法职权并实行综合执法的决定》，自今年7月1日起，部分行政执法职权下放至街道办事处和乡镇人民政府，并以其名义相对集中地行使。

由此看来，在街道党工委、社区党委的领导下，居委会、物业公司、社区业主及广大社区居民们手拉手、肩并肩，尽快在社区建立长效管理机制的工作已经势在必行、迫在眉睫01对于管理者而言，需要尽快提高现有的队伍素质，完善管理制度，做到依法行政。

城管、卫生健康、水务等行政部门关于园林绿化管理、环境保护管理、施工现场管理、停车场管理、交通运输管理、食品摊贩管理、流动无照经营、违法建设、无证从事导游活动等行政处罚权、行政强制权，全部下放至办事处后，行政执法公示、执法全过程记录、重大执法决定法制审核，规范实施行政处罚裁量基准等制度需要再规范再落实。

涉及刑事犯罪案件移送、行政应诉、行政复议等工作需要早研究、早部署02居委会、居民、业主、物业服务者依法建立和完善社区信任机制疫情防控期间，不管是信息统计、入户排查还是居民的自我隔离，离不开社区与居民的信任关系，2020年完成建立老旧小区数据库、社区环境整治等工作，更是离不开社区与居民的相互信任。

而这种信任关系建立必须依靠党的引领以党小组为抓手，能够尽快完善社区信任机制，推进社区治理现代化，让社区居民具有信任感、归属感通过“深耕细作”地法治宣传教育，能够让大家入脑入心地用法律，保驾护航社区信任机制。

运用区块链技术在社区建立“社区管理溯源平台”，将涉及老百姓安居的采购、安全、健康、卫生、投诉等全部数据上链，并有效保证信息安全性、隐私性与公信力，用科学技术维护社区信任机制信任是人与人之间最简约的机制，社区信任机制可以让人们在购物时自觉结账，在倒垃圾时自觉分类。

社区信任机制的建立可以为社区的运作节省巨大的成本，也可以节省社区社工们很多重复劳动，能有针对性地开展疫情防控工作，同时，也有利于推进社区治理的现代化，提高社区治理水平03通过法律途径保障人民群众生命财产安全，维护社区稳定

2018年2月，某市119消防调度指挥中心接到火灾报警电话，后立即组织消防人员赶赴现场扑救当消防队员到达事发小区时，因通道内被业主私家车停放造成消防车通行困难当天凌晨5时，消防队员到达火灾现场时，房屋内居住的人员陆某已经死亡。

消防队员打开该楼房内设置的消火栓准备灭火时，发现管道内没有水消防队员用了20多分钟铺设水带，通过水带供水将火灭掉陆某的家属起诉到法院要求小区物业公司对陆某的死亡进行赔偿法院通过对事故起火原因、受害人采取防护措施是否恰当、物业公司的管理瑕疵行为与损害后果的关联等因素，综合考虑并酌定由物业公司对陆某死亡造成的损失承担赔偿责任。

物业公司为增收节支，提高了整个物业小区的火患系数，该行为危及了小区业主（住户）的消防安全，酌定物业公司对陆某死亡造成的损失承担30%的赔偿责任一些老旧小区里，一些人为图方便、图省钱，私自搭建简易车棚、储物棚、楼梯间堆放杂物占用消防通道的情况屡屡发生。

私家车违停、占用消防通道的情况也是随处可见在楼道给电动车充电也已经习以为常《中华人民共和国消防法》第十六条第（四）项规定“机关、团体、企业、事业等单位应当保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通”、第二十八条规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。

人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”承担消防安全管理和防范法定义务的物业公司，应当全面开展防火巡查工作，落实岗位责任制，积极开展消防法制宣传《消防法》第六十条规定，违反上述规定，可以罚款，对责令改正而拒不改正的情况，可以强制执行，因强制执行支出的费用由违法行为人承担。

本案中，物业公司擅自关闭消防自动供水，允许在消防通道停放其他车辆，违反了上述法律的禁止性规定，给业主（住户）自救和消防部门施救形成障碍，增加了社区内业主（居民）的人身、财产被加重侵害的可能性法院根据物业公司加重了损害结果发生的事实，酌定物业公司承担相应的赔偿责任的处理意见是正确的。

通过法律途径寻求救济是最后一道防线。完善的社会治理体系，才能让每一个社区里的居民感受到：家里很温暖、家里很安全！供稿：北京三中院

摄影：翟明田编辑：张文雅 汪希

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