只要有一丁点跟楼市有关的利好消息，地产人的朋友圈里一定会嗨翻天由此可以看出目前的楼市，有多么的脆弱前几天央行货币政策司司长邹澜说“鼓励降低存量房贷”，上周五的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。

》审议通过，昨天（7月24日）重要会议上关于房地产的新提法，都给地产行业注入了兴奋剂但不管是摆在企业，还是老百姓面前的一个问题是：钱从哪里来？这个问题不解决的话，楼市要想回暖，很难！01城改的钱，从哪里来？。

《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中的原话是这样的：在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措圈重点：超大特大城市根据住房和城乡建设部于2022年10月份公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021年末，全国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；全国特大城市有11个，分别是杭州、东莞、。

西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨也就是说，新一轮城改这个事情，只跟这19个城市有关这19座城市中，包含4座一线城市，12座新一线城市，另外3座城市为二线城市超大特大城市，都是经济体量比较大、规模比较大的城市，城中村改造已经推进了很多年，。

目前主城区还没改造的城中村，肯定是老大难城中村，相对来说位置比较好、常住人口规模比较大、城改成本比较高，耗资巨大例如：西安三环内目前还没拆迁改造的城中村代表包括，长安路西侧的西八里，高新东侧的沙井村，非常有名的吉祥村，科技路上的徐家庄……。

这些城中村的改造，不是几亿、几十亿就能撬动的，都在百亿级别如果按照传统的拆了建住宅的话，目前的西安房价肯定是算不过来账的，只有房价涨到一定程度的时候，可能才能实现财务平衡因此，以前的这种拆了建住宅的模式，肯定是不行了。

这一轮城改，官方会议上的提法是：要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营圈重点：。

创新改造模式，努力发展各种新业态、实现可持续运营不是说拆了盖、卖了就完了，要考虑长期的运营发展目前投入的巨而改造成本，可能要拉长周期来算账幸福林带片区的改造、小雁塔片区的太古里、高铁东城片区、团结村片区等等，这些其实就是很好的改造案例，以此实现超大特大城市主城区土地资源利用的最大化。

对于地方政府来说，保交付以及降负债，才是目前的重中之重，拿出大量资金去推进城改，是一件很不现实的事情，需要有实力的企业来参与从这几年在西安参与大规模城改的企业来看，万科、中粮、保利、陕建等企业，都是实力雄厚的企业，拥有央企、国企背景。

这些项目体量一般都比较大，除了住宅之外，还导入了教育、商业、公园、商务等资源这些大企业涉足城改，就涉及到下一个问题：企业的钱从哪里来？02房企的钱，从哪里来？对于大房企来讲，基本都属于上市公司，之前融资渠道比较多，并且融资规模也比较大。

但暴雷频现之后，资金方站在安全性角度考虑，已经越来越谨慎去年年底，支持房企融资“四箭齐发”，大家欢呼了一阵子但大半年时间过去，不管是增发股权融资，还是信贷、发债，真正完成拿到资金的房企到底有多少？并且这些规模有限的资金，放在房地产这个巨无霸池子之中，只能说杯水车薪。

房企资金来源，最重要的还是要依靠销售回款但是，今年上半年，超过七成的房企销售额继续是下降的万科下降5.27%、碧桂园下降30.4%、金地下降14.7%、融创下降53.78%、旭辉下降33.78%、远洋下降17.1%、雅居乐下降28.44%、建业下降28.6%……。

去年上半年销售额比较差，今年上半年比去年上半年还要差，这就是现实更重要的是，销售额下降的同时，工程进展要继续、公司运营要继续、欠银行和金融机构的钱到期还是该付得付，一分少不了企业要想继续运营，还得继续拿地。

这一切，都需要钱！所以，开发商只能能省就省，能托就托地产上下游的从业者一定有一个比较明显感受，那就是即使是目前尚安全的房企，账期也拉长了很多当然，最惨的是遇到暴雷的房企一个恒大，拖垮了苏宁、易居、南通六建、金螳螂、广田股份等多少企业，有的已经被恒大托破产。

03老百姓的钱，从哪里来？昨天（7月24日）的重要会议上，关于房地产是这么表述的：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，

更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。

要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险重点表述方式，我们已经给大家标红加粗消息出来后，我第一时间找身边整天研究各种文件、会议精神的波总分析了下，波总分析认为：关键是解决内需我同意波总的观点但问题是，激活内需，关键是老百姓口袋要有钱，但老百姓的钱从哪里来？

我们前面提到，房地产并不是孤立存在这，他上下游关联着太多的产业一家恒大，就拖垮了多少家企业，而每家企业的背后又是多少个家庭商品房销售面积的下降，必然导致上下游产业链的需求下降，从而进一步带来房地产、制造业、服务业等行业收入的下降。

，收入下降之后消费需求就会下降，包括买房子前两天，我在京东MALL去买空调卖空调的小姐姐说，去年最热的时候买空调需要等很久才能送货，今年买了马上就能送货，因为买空调的人很明显少了很多这一方面是因为去年该买的都买了，另一方面是因为大家不愿意花钱了，能吹风扇熬一熬就不买空调了。

我下单买空调5分钟后，就接到了送货人员的电话，次日可以送货，强烈怀疑这是东哥、董姐姐怕我后悔了不买了……还有我们公司的宋富婆，以前只喝星巴克，并且是甄选，今年则消费降级到喝库迪了；还有我们公司李富豪，以前是奈雪、喜茶，现在降级为蜜雪冰城了；赵老师，以前出门是滴滴专车，现在是冒着40°的高温骑着小黄车。

所以说，目前解决楼市遇到的问题，不是取消限购、降低利率那些政策就能够解决的，关键是老百姓口袋要有money！这个时候，肯定有人会说，今年不是多印了那么多钱吗？钱去哪里了？是的，没错，确实多印了很多钱，但这些钱企业拿去还债了、降低负债率，老百姓有一点钱都拿去提前还房贷了，

说白了就是资金空转，并没有真正落地到消费中当然，还有一种办法让老百姓口袋的钱增加，从而提升消费，那就是股市上证指数从去年年初的3600点以上，跌到了目前徘徊在3200点左右，但大多数的个股跌幅远超大盘跌幅，更别提今年已经退市的蓝光、阳光城、嘉凯城、泰禾等股票股民更是血本无归。

这次重要会议上提到“要活跃资本市场，提振投资者信心”我们也期待，股市能够活跃起来，让账户里的亏损额能够减少有钱了，就能够消费了，就能够为经济做贡献了等股票账户不亏损了，我吃面就要大碗，并且加一瓶冰峰~所以说，在大的环境没改变的情况下，期待楼市回暖，只能是想想罢了，目前的楼市还在低点徘徊，大家要继续做好下半年过苦日子的准备。

不说了，又来新订单了，我要骑着我的电驴去送外卖了……